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1：优化了一些已知的问题。

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最近听说翠湖价格已经打到 18 万 / 平了 ...

这件事什么概念呢，就相当于告诉你上海某豪宅突然了打五折

有新房业务的中介跟客户说起倒挂的时候，翠湖永远是排在第一梯队的

去年这时候如果你跑豪宅市场，听到的翠湖均价大概都在 25 万 / 平上下

去年翠湖四期隽荟的成交均价更是达到 33 万 / 平

突然冒出 18 万 / 平均价的房源，消息当然劲爆

甚至我们的潜台词可能都是

嗯豪宅大跌了 / 豪宅不行了 / 这市场得多冷才会看到 18 万的翠湖

但这件事真的只有 18 万数字这么简单么

01

翠湖的 18万 / 平是真是假，是个案还是普遍

确实，翠湖二期御苑有一套在挂的 140 平户型

挂牌价 2626 万，挂牌均价在 18.75 万 / 平，这是目前翠湖所有在挂房源中，均价最低的一套

但这是个例

今年到目前为止，翠湖天地 1-5 期共计成交 33 套

他们的挂牌价、成交价是怎样的，我们以御苑为例

今年截至目前已成交 7 套

这 7 套，还没成交前的挂牌均价在24.97 万 / 平

跳过合同上的网签价格，我们找到了这些房子最后真实的成交价格

成交均价在23.93 万 / 平

这个价格跟均价 18 万 / 平的 " 印象 " 有差距

从议价空间看，以翠湖二期御苑为例，挂牌均价 24.97 万 / 平，真实成交均价 23.93 万 / 平（非做低），议价空间 4.16%，偏低

甚至低于今年普通住宅的降价幅度，今年截至 5 月，500 万左右二手房的议价空间大概在 5%-10% 左右

我们也拉出了过去 5 年，翠湖二期御苑的每年的成交均价

今年以来的 23.93 万的真实成交均价，跟 2022 年 23.8 万 / 平，基本持平

这个成交均价也是 2021 年的 132%、2020 年的 140%、2019 年的 137%、2018 年的 135%

所以恐怕很难说翠湖天地在大降价

我们也看了今年翠湖天地一期雅苑、三期嘉苑、四期隽荟、五期瑞苑的真实成交价

无论其中的御苑，还是翠湖天地其他四期的价格，很难很难说跳水

哪怕是从成交量来看，今年翠湖 1-5 期成交的 33 套，跟过往比起来也属正常

2018 年 -2022 年，翠湖 1-5 期每年分别成交

48 套、42 套、96 套、112 套、62 套

今年只过去一半，33 套的成交只能说位于区间内和去年持平，也无较大波动

"18 万 / 平的翠湖 " 更多是一种氛围，而这种氛围可能跟几种情况有关

着急用钱、急于变现救急，只要高于买入价，都不算亏，不过这是个别现象

更普遍原因包括两类，第一带不带车位

这里的车位价位在 150 万左右，而且不是有钱能买到，所以有没亚博网意甲赞助商有这个车位，对同户型豪宅而言，均价会有差

5 月出售的 9 栋 604 号的成交均价在 17.7 万 / 平，而 9 栋 904 号成交均价在 19.1 万 / 平，904 号就带一个车位

第二类原因就是支付方式

这点在豪宅交易时尤为明显，3 月 30 日成交的一套翠湖三期 91 平的小户型，均价也只有 18 万 / 平，但业主为现金支付

此外其实还包括税费，这是重要一环

有的加上全额增值税，税费可以轻松过百万，而百万税费对千万房子而言可能就是能不能成交的点

这些价格都可以拿出来做文章

02

其他豪宅呢

不止翠湖天地，其他被传偶有放出极低价格的豪宅也有类似情况

汤臣一品目前链家在挂 4 套

没有低过 1 个亿的挂牌

今年目前在挂户型有 4 套，3 套 430 平左右户型、1 套 595 平户型

最低挂牌 1.4 亿、其次 1.5 亿、再是 1.6 亿，最大的在挂 595 平的挂牌 2.6 亿

除了 1.4 亿的挂牌，其他都是今年新挂牌的，1.4 亿挂牌是前年年中挂的

汤臣一品最小户型接近 400 平，前排面积大一点、后排面积小一点

这套房子位于后排 + 中低楼层，所以房源本身竞争力相对较弱

但哪怕是这套房子，我们看下它的挂牌动作

2021 年 4 月 18 日挂牌，1.12 亿元

2022 年 7 月 1.3 亿元

今年 3 月挂牌价调到 1.4 亿元

这种过亿标的挂牌，可能几年才能卖掉，性价比高的才能当年卖掉，所以这个成交周期还算正常

但是你看它的挂牌价这两年并没有市场传言的有跌

哪怕现在谈，底价也在 1.2 亿左右

我们再看下云锦东方

目前链家内外网加起来，目前可售房源 13 套

各面积段都有在挂，小区主要户型段挂牌价

小区挂牌均价在 20-26 万 / 平，同户型的挂牌价格，今年以来基本没有波动

成交价格也是

以 410 平左右户型为例，去年成交总价 1.08 亿元（真实成交价，非网签）

今年云锦东方锦园 6 号楼同户型成交了一套，总价 1.05 亿元（真实成交价，非网签），降幅 2.7%，对比全市二手房，几乎不能算降

其他户型也是

1 套 470 平左右户型，3 月挂牌 1.3 亿元，最后成交 1.2 亿元

我们去看，复兴珑御、尚海湾豪庭、瑞虹新城、中粮海景壹号 ...

他们的挂牌均价偶有下滑，但基本趋势在走高

从挂牌价走势可以看出成交价基本走势

具体到眼下，成交量会下滑，但成交价基本持平，翠湖天地就是案例之一

所以你说豪宅的价格打折了么，应该没有

03

" 其实越高总价，价格越稳定 "

这是十年豪宅中介跟我说的一句话

这句话的开头是，郊区房源、市区老破小最近价格都在降，但豪宅基本没降

同户型均价偶尔有降，但整体降幅偏窄

我们今天为各位呈现的豪宅降幅都不超过 5%

只是说成交量少了

3000 万 -5000 万房源挂牌可能走高，但基本盘面的成交均价跟去年持平

出现的降价被放大，其实更多是个别情况，然后被放大

总价越高、价格越稳

像今天为各位介绍的这种过亿的顶级豪宅，价格都比较坚挺

更多时候我们听到的顶级豪宅降价这类关键词

很多时候，容易出噱头

可能也不是故意要诓你，更多时候它本身很难对标

无论是汤臣一品、云锦东方，还是中粮海景壹号，他们几乎一房一价，很难对比

同方向看江、同户型前后交易也隔很久，成交价很难看出近期变化

但有一点可以肯定，成交价上涨后，后期出现可对标同户型，无论挂牌价和成交价波动幅度偏窄，偶有回调，但一定不多

还有一点倒是真的

就是越是这种特殊时期，房子的缺点会被放大

房价上涨的时候，可能因为房源紧张，着急上车一套有瑕疵的

但行情不好的时候，这些瑕疵都会被买家放大

中信君廷成交均价在 19 万 / 平左右，有一套在挂户型均价 17 万 / 平，号称性价比极高，但其实我过去看才知道小区靠马路，并且还是个双向四车道的十字路口

翠湖一期雅苑有一套 170 平边套在挂，也是号称小区性价比之王，均价最低，但也只有过去看才知道户型有点奇怪

还有

一些小区部分房源有明显降价，是因为小区天生自带两级分化

比如仁恒河滨花园，这个小区从 89 平 -500 平户型都有，并且围合排布，各个朝向都有，均价从 11 万 / 平到 15 万 / 平都有

这类小区在遇到行情下行，小户型、北朝向，会出现降价明显情况

但依然不影响主力户型的价格

类似这种情况，都会在基本盘面上，形成点状降价

但你要说像整体市场那样的降价，豪宅并未出现

04

所以上海的豪宅价格坚挺么

我想这个答案是肯定的

以上为正文，来自巧克丽丽

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